Базовый сценарий · модель 43 месяца · помесячные потоки
Финансовая модель
Объём инвестиций — 1 210 млн ₽, реализация — 6 950 млн ₽. Суммарный доход инвестора — 589 млн ₽ за 32 месяца.
Объём инвестиций — 1 210 млн ₽, реализация — 6 950 млн ₽. Суммарный доход инвестора — 589 млн ₽ за 32 месяца.
| Показатель | Значение |
|---|---|
| IRRИтоговая доходность инвестора в проекте. Сравнивается с банковской ставкой по депозитам; оценка «хорошо» — в диапазоне 20–25%. | 24,2% |
| NPVЧистая приведённая стоимость при ставке дисконтирования 15% годовых: сколько дохода в «сегодняшних рублях» принесёт проект. Финансировать имеет смысл при значении больше нуля. | 142,3 млн ₽ |
| DPIСколько приносит каждый вложенный рубль: на 1 ₽ инвестор получает 1 ₽ 12 коп. Нижняя граница диапазона «приемлемо» (1,1–1,2). | 1,12 |
| Простой срок окупаемости (PBP)Срок возврата номинальных инвестиций — 1 210 млн ₽. | 28 мес. |
| Дисконтированный срок (DPBP)Возврат с применением ставки дисконта 15% годовых; все потоки дисконтируются ежемесячно по 1,25%. | 30 мес. |
| Срок возврата с выплатой процентовВозврат номинала инвестиций вместе с обещанными процентами по ставке 18% годовых. | 32 мес. |
| Объём инвестиций | 1 210 млн ₽ |
| Ставка по займу | 18% годовых |
| Сумма процентов инвестору | 412,3 млн ₽ |
| Доля инвестора в остаточной прибыли | 50% · 177 млн ₽ |
Покупка участков, подготовка территорий, сети и выставочные дома — в первые 14 месяцев. С 15-го месяца — активные продажи и первые возвраты, полный расчёт с процентами — на 32-м месяце.
| Посёлок | Доля группы |
|---|---|
| Юкки | 2 389 млн ₽ · 46% |
| Рябиновая | 894 млн ₽ · 17% |
| Порошкино | 1 947 млн ₽ · 37% |
| Посёлок | Доля партнёров |
|---|---|
| Юккидомокомплекты | 330 млн ₽ · 19% |
| Рябиноваядомокомплекты 334 + СМР 779 | 1 113 млн ₽ · 65% |
| Порошкинодомокомплекты | 275 млн ₽ · 16% |
в т.ч. доходность 18% на сумму инвестиций — 412 млн ₽
| Показатель | Юкки | Рябиновая | Порошкино |
|---|---|---|---|
| Доля выручки группы, млн ₽ | 2 389 | 894 | 1 947 |
| Стоимость земли + СМР общепоселковые (прямые затраты) | 643 | 422 | 473 |
| Маржа по земле / участкам | 462 · 41,8% | 285 · 40,3% | 362 · 43,4% |
| СМР домостроений (прямые затраты) | 942 | —несёт партнёр | 813 |
| Маржа по домостроениям | 343 · 21,2% | 187 · 14,4% | 298 · 21,5% |
| Маржа по домокомплектам | 12,0% | 14,4% | 12,0% |
| Маржа по СМР домокомплектов | 24,0% | 14,4% | 24,3% |
| Чистая прибыль с проданной сотки, тыс. ₽ | 344 | 208 | 307 |
| Чистая прибыль с 1 м² домостроения, тыс. ₽ | 17 | 10 | 16 |
| Чистая прибыль с 1 домостроения, тыс. ₽ | 3 593 | 1 975 | 3 052 |
| Статья | Сумма |
|---|---|
| Земля / стоимостьЮкки 300 · Рябиновая 200 · Порошкино 245 | 745 млн ₽ |
| СМР общепоселковыеЮкки 343 · Рябиновая 222 · Порошкино 228 | 793 млн ₽ |
| Менеджмент девелоперовФОТ 85 · налоги на ФОТ 18 · офис 19 · деятельность 81 | 203 млн ₽ |
| Статья | Сумма |
|---|---|
| СМР домостроенийЮкки 942 (54%) · Порошкино 813 (46%); Рябиновая — за счёт партнёра | 1 755 млн ₽ |
| Менеджмент застройщиковФОТ 147 (60%) · налоги на ФОТ 31 · офис 22 · деятельность 45 | 245 млн ₽ |
| Показатель / сценарий | Базовый | Рост с/с СМР +8% | Сдвиг продаж +6 мес. |
|---|---|---|---|
| IRR | 24,2% | 19,9% | 22,4% |
| NPV, млн ₽ | 142,3 | 68,2 | 137,1 |
| DPI | 1,12 | 1,05 | 1,11 |
| Срок возврата инвестиций с процентами, мес. | 32 | 33 | 39 |
| Объём инвестиций, млн ₽ | 1 210 | 1 260 | 1 270 |
| Сумма выплаченных процентов инвестору, млн ₽ | 412 | 451 | 541 |
| Доля инвестора в остатке проекта, млн ₽ | 177 | 14 | 146 |
Предел устойчивости: +8%. Меры контроля: фиксация закупочных цен на материалы, авансы покупателей с разбивкой по этапам, повышение цен реализации при превышении затрат на 5%. Вывод — жёсткий контроль смет.
Изменения незначительны. Проект устойчив при выполнении плана продаж: NPV снижается лишь на 5 млн ₽, доход инвестора по процентам растёт до 541 млн ₽.
Резервный фонд — до 5% от СМР в бюджете проекта. Плюс долгосрочные контракты на материалы и поэтапная оплата строительства покупателями.
Прибыль по посёлкам: Юкки — 327 млн ₽ (земля 187 + дома 140), Рябиновая — 187 млн ₽ (92 + 95), Порошкино — 251 млн ₽ (141 + 110).
Финансовая модель, ТЭП, инвестиционный меморандум и корпоративные документы АО — по запросу.
